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Mietpreis berechnen

Die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete aus dem qualifizierten Mietspiegel – nach Wohnlage, Baualter und Wohnfläche, adressgenau, wo die Stadt ein Wohnlagenverzeichnis führt, für Berlin, Hamburg, Bielefeld, Hannover, Lübeck, Wuppertal, Bremen, Kassel, Darmstadt, Hamm, Oldenburg, Osnabrück, Göttingen, Rostock, Potsdam, Jena, Bonn, Mülheim an der Ruhr und Gelsenkirchen. Dazu die rechnerische Obergrenze der Mietpreisbremse. Kostenlos, ohne Anmeldung; außerhalb der eingebauten Städte nennt der Rechner keine Zahl.

Berliner Mietspiegel 2026 (Stichtag 1. September 2025) · Hamburger Mietenspiegel 2025 (Stichtag 1. April 2025) · Bielefelder Mietspiegel 2026 (Stichtag 1. Februar 2026) · Mietspiegel Hannover 2025 (Stichtag 1. April 2025) · Mietspiegel der Hansestadt Lübeck 2025 (Stichtag 1. Mai 2025) · Mietspiegel Wuppertal 2024 (Stichtag 1. April 2024) · Bremer Mietspiegel 2026 (Stichtag 1. Januar 2026) · Qualifizierter Mietspiegel der Stadt Kassel 2026 (Stichtag 1. September 2023) · Qualifizierter Mietspiegel für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 2026 (Stichtag 1. November 2025) · Mietspiegel Hamm 2025 (Stichtag 1. November 2024) · Mietspiegel Oldenburg 2025 (Stichtag 1. Januar 2025) · Mietspiegel Osnabrück 2025/2026 (Stichtag 31. Dezember 2024) · Mietspiegel Göttingen 2025 (Stichtag 1. September 2024) · Mietspiegel der Hanse- und Universitätsstadt Rostock 2026 (Stichtag 1. Juli 2025) · Mietspiegel 2026 der Landeshauptstadt Potsdam (Stichtag 30. September 2025) · Mietspiegel Stadt Jena 2026 (Stichtag 30. Juni 2023) · Bonner Mietspiegel 2026 (Stichtag 1. Oktober 2025) · Mietspiegel 2026 Mülheim an der Ruhr (Stichtag 1. Mai 2025) · Mietspiegel Gelsenkirchen 2026 (Stichtag 1. Januar 2026) · Stand: September 2026

Ihre Wohnung

Der Rechner lädt …

So kommt die Spanne zustande

Ein Mietspiegel ist eine Tabelle: Wohnlage, Baualter (Bezugsfertigkeit) und Wohnfläche bestimmen das Feld, das Feld nennt die Spanne und den Mittelwert der Nettokaltmiete je Quadratmeter. Der Rechner schlägt die Wohnlage der Adresse im Verzeichnis der Stadt nach, findet das Feld und rechnet auf Ihre Fläche um.

Spanne im Monat = Spanne je m² × Wohnfläche · Obergrenze Mietpreisbremse = oberer Spannenwert × 1,10Beispiel aus der Berliner Broschüre: Zeile 10: Bezugsfertigkeit bis 1918, 75 bis unter 85 m², einfache Wohnlage – 5,91–10,76 €/m², Mittelwert 7,56 €/m². Für 80 m² sind das 472,80–860,80 € im Monat; die rechnerische Obergrenze der Mietpreisbremse liegt bei 11,84 €/m². Wo die Wohnung innerhalb der Spanne liegt, entscheidet die Orientierungshilfe des Mietspiegels – fünf Merkmalgruppen zu je 20 Prozent in Berlin, Zu- und Abschläge in Hamburg.

Was für die Miete bei Neuvermietung gilt

Die ortsübliche Vergleichsmiete
Maßstab sind die Entgelte, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Ein qualifizierter Mietspiegel bildet sie nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen ab; für seine Werte gilt die Vermutung, dass sie die Vergleichsmiete wiedergeben.
§ 558 Abs. 2, § 558d BGB
Die Mietpreisbremse bei Mietbeginn
In einem durch Landesverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Berlin: Mietenbegrenzungsverordnung vom 11. November 2025, ganzes Stadtgebiet, bis 31. Dezember 2029; Hamburg: Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 25. November 2025, ganzes Stadtgebiet, bis 31. Dezember 2029; Bielefeld: Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025, geändert am 28. Oktober 2025, ganzes Stadtgebiet, bis 31. Dezember 2029; Hannover: Niedersächsische Mieterschutzverordnung vom 20. Dezember 2024, geändert am 3. Dezember 2025, ganzes Stadtgebiet, bis 31. Dezember 2029; Bremen: Mietenbegrenzungsverordnung vom 18. November 2025, ganzes Stadtgebiet, bis 31. Dezember 2029; Darmstadt: Hessische Mieterschutzverordnung vom 18. November 2020, geändert am 12. November 2025, ganzes Stadtgebiet, bis 25. November 2026; Oldenburg: Niedersächsische Mieterschutzverordnung vom 20. Dezember 2024, geändert am 3. Dezember 2025, ganzes Stadtgebiet, bis 31. Dezember 2029; Osnabrück: Niedersächsische Mieterschutzverordnung vom 20. Dezember 2024, geändert am 3. Dezember 2025, ganzes Stadtgebiet, bis 31. Dezember 2029; Göttingen: Niedersächsische Mieterschutzverordnung vom 20. Dezember 2024, geändert am 3. Dezember 2025, ganzes Stadtgebiet, bis 31. Dezember 2029; Rostock: Mietpreisbegrenzungs- und Kappungsgrenzenlandesverordnung M-V vom 26. August 2023, geändert am 22. November 2025, ganzes Stadtgebiet, bis 30. September 2028; Potsdam: Mietpreisbegrenzungsverordnung (MietbegrenzV) vom 3. Dezember 2025, ganzes Stadtgebiet, bis 31. Dezember 2029; Jena: Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 14. Januar 2021, geändert am 9. Dezember 2025, ganzes Stadtgebiet, bis 31. Dezember 2027; Bonn: Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025, geändert am 28. Oktober 2025, ganzes Stadtgebiet, bis 31. Dezember 2029.
§ 556d BGB
Die Ausnahmen
War die Vormiete höher, darf sie weiter verlangt werden; Modernisierungen der letzten drei Jahre erlauben einen Zuschlag wie bei einer Modernisierungsmieterhöhung. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung sind ganz ausgenommen.
§§ 556e, 556f BGB
Auskunft vor dem Vertrag
Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den Mieter vor Abschluss des Vertrags unaufgefordert in Textform darüber informieren – sonst gilt die Ausnahme erst zwei Jahre nach nachgeholter Auskunft. Eine zu hohe Miete ist insoweit unwirksam; der Mieter kann sie rügen und zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.
§ 556g BGB

Quellen und Datenstand

Berlin
Berliner Mietspiegel 2026, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Stichtag 1. September 2025, veröffentlicht 28. Mai 2026; die Tabelle ist eine amtliche Veröffentlichung und wird mit Quelle wiedergegeben.
Wohnlage: Wohnlagen nach Adressen zum Berliner Mietspiegel 2026, adressgenau nachgeschlagen (Datenlizenz Deutschland – Zero – 2.0), abgerufen am 1. Oktober 2026.
Mietpreisbremse: Mietenbegrenzungsverordnung vom 11. November 2025 (GVBl. 2025 S. 577; ABl. Nr. 48 vom 21.11.2025, S. 3080), ganzes Stadtgebiet, 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029.
Hamburg
Hamburger Mietenspiegel 2025, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, Freie und Hansestadt Hamburg, Stichtag 1. April 2025, veröffentlicht 9. Dezember 2025; die Tabelle ist eine amtliche Veröffentlichung und wird mit Quelle wiedergegeben.
Wohnlage: Hamburger Wohnlagenverzeichnis, adressgenau nachgeschlagen (Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – 2.0, Datenquelle: Freie und Hansestadt Hamburg, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen), abgerufen am 1. Oktober 2026.
Mietpreisbremse: Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 25. November 2025 (HmbGVBl. Nr. 41 vom 02.12.2025, S. 684), ganzes Stadtgebiet, 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029.
Bielefeld
Bielefelder Mietspiegel 2026, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, Stadt Bielefeld, Bauamt, Team Wohnungswesen, Stichtag 1. Februar 2026, veröffentlicht 7. Juli 2026; die Tabelle ist eine amtliche Veröffentlichung und wird mit Quelle wiedergegeben.
Wohnlage: Wohnlagenkarte 2026 der Stadt Bielefeld (Bauen online) – die Lagekategorie wählen Sie im Rechner nach dieser amtlichen Übersicht; ein adressgenaues Verzeichnis veröffentlicht die Stadt nicht als offene Daten.
Mietpreisbremse: Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025, geändert am 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111; S. 848), ganzes Stadtgebiet, 1. März 2025 bis 31. Dezember 2029.
Hannover
Mietspiegel Hannover 2025, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, Region Hannover, Fachbereich Soziales, mit der Landeshauptstadt Hannover, Stichtag 1. April 2025, veröffentlicht 18. Dezember 2025; die Tabelle ist eine amtliche Veröffentlichung und wird mit Quelle wiedergegeben.
Wohnlage: Wohnlagenverzeichnis zum Mietspiegel Hannover 2025, adressgenau nachgeschlagen (amtliche Veröffentlichung der Region Hannover), abgerufen am 2. Oktober 2026.
Mietpreisbremse: Niedersächsische Mieterschutzverordnung vom 20. Dezember 2024, geändert am 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122; Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), ganzes Stadtgebiet, 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2029.
Lübeck
Mietspiegel der Hansestadt Lübeck 2025, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, Hansestadt Lübeck, Der Bürgermeister, mit dem Arbeitskreis Mietspiegel, Stichtag 1. Mai 2025, veröffentlicht 16. Februar 2026; die Tabelle ist eine amtliche Veröffentlichung und wird mit Quelle wiedergegeben.
Wohnlage: Wohnlagenverzeichnis (Anhang 3 des Mietspiegels), adressgenau nachgeschlagen (amtliche Veröffentlichung der Hansestadt Lübeck), abgerufen am 2. Oktober 2026.
Mietpreisbremse: Lübeck steht in keiner aktuellen Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB; der Rechner zeigt dort keine Obergrenze.
Wuppertal
Mietspiegel Wuppertal 2024, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, Stadt Wuppertal mit dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte und den Interessenverbänden, Stichtag 1. April 2024, veröffentlicht 1. Dezember 2024; die Tabelle ist eine amtliche Veröffentlichung und wird mit Quelle wiedergegeben.
Wohnlage: Georeferenzierte Bestandsadressen mit Wohnlage (Gutachterausschuss Wuppertal), adressgenau nachgeschlagen (Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0, Datenquelle: Stadt Wuppertal, Gutachterausschuss für Grundstückswerte), abgerufen am 2. Oktober 2026.
Mietpreisbremse: Wuppertal steht in keiner aktuellen Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB; der Rechner zeigt dort keine Obergrenze.
Bremen
Bremer Mietspiegel 2026, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, Die Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung der Freien Hansestadt Bremen, Stichtag 1. Januar 2026, veröffentlicht 1. Januar 2026; die Tabelle ist eine amtliche Veröffentlichung und wird mit Quelle wiedergegeben.
Wohnlage: Wohnlagenverzeichnis (Abschnitt 7 des Mietspiegels), adressgenau nachgeschlagen (amtliche Veröffentlichung der Freien Hansestadt Bremen), abgerufen am 2. Oktober 2026.
Mietpreisbremse: Mietenbegrenzungsverordnung vom 18. November 2025 (Brem.GBl. 2025 S. 1254), ganzes Stadtgebiet, 1. Dezember 2025 bis 31. Dezember 2029.
Kassel
Qualifizierter Mietspiegel der Stadt Kassel 2026, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, Magistrat der Stadt Kassel, Stichtag 1. September 2023, veröffentlicht 1. Januar 2026; die Tabelle ist eine amtliche Veröffentlichung und wird mit Quelle wiedergegeben.
Wohnlage: Straßenverzeichnis zur Einstufung der Wohnlage (Tabelle 9 im Anhang des Mietspiegels), adressgenau nachgeschlagen (amtliche Veröffentlichung der Stadt Kassel), abgerufen am 2. Oktober 2026.
Mietpreisbremse: Kassel steht in keiner aktuellen Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB; der Rechner zeigt dort keine Obergrenze.
Darmstadt
Qualifizierter Mietspiegel für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 2026, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Amt für Wohnungswesen, Stichtag 1. November 2025, veröffentlicht 10. Juni 2026; die Tabelle ist eine amtliche Veröffentlichung und wird mit Quelle wiedergegeben.
Wohnlage: Wohnlagenkarte für den Mietspiegel Darmstadt 2026 (Anhang der Broschüre) – die Lagekategorie wählen Sie im Rechner nach dieser amtlichen Übersicht; ein adressgenaues Verzeichnis veröffentlicht die Stadt nicht als offene Daten.
Mietpreisbremse: Hessische Mieterschutzverordnung vom 18. November 2020, geändert am 12. November 2025 (GVBl. 2020 S. 802; GVBl. 2025 Nr. 74), ganzes Stadtgebiet, 26. November 2020 bis 25. November 2026.
Hamm
Mietspiegel Hamm 2025, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, Stadt Hamm, Vermessungs- und Katasteramt, Stichtag 1. November 2024, veröffentlicht 1. Juli 2025; die Tabelle ist eine amtliche Veröffentlichung und wird mit Quelle wiedergegeben.
Wohnlage: Straßenverzeichnis Wohnlage Stadt Hamm (Anhang des Mietspiegels), adressgenau nachgeschlagen (amtliche Veröffentlichung der Stadt Hamm), abgerufen am 4. Oktober 2026.
Mietpreisbremse: Hamm steht in keiner aktuellen Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB; der Rechner zeigt dort keine Obergrenze.
Oldenburg
Mietspiegel Oldenburg 2025, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, Stadt Oldenburg (Oldb) – Der Oberbürgermeister, Stadtplanungsamt, Fachdienst Stadtentwicklung und Klimaanpassung, Stichtag 1. Januar 2025, veröffentlicht 11. Oktober 2025; die Tabelle ist eine amtliche Veröffentlichung und wird mit Quelle wiedergegeben.
Wohnlage: Wohnlageverzeichnis (Abschnitt 6.3 des Mietspiegels), adressgenau nachgeschlagen (amtliche Veröffentlichung der Stadt Oldenburg), abgerufen am 2. Oktober 2026.
Mietpreisbremse: Niedersächsische Mieterschutzverordnung vom 20. Dezember 2024, geändert am 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122; Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), ganzes Stadtgebiet, 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2029.
Osnabrück
Mietspiegel Osnabrück 2025/2026, einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB, ohne die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB, Stadt Osnabrück, Die Oberbürgermeisterin, Referat Nachhaltige Stadtentwicklung, mit Haus & Grund Osnabrück, dem Mieterverein für Osnabrück und Umgebung und dem IVD Nord West, Stichtag 31. Dezember 2024, veröffentlicht 21. August 2025; die Tabelle ist eine amtliche Veröffentlichung und wird mit Quelle wiedergegeben.
Wohnlage: keine Wohnlagen-Unterscheidung (Kapitel 5 der Broschüre).
Mietpreisbremse: Niedersächsische Mieterschutzverordnung vom 20. Dezember 2024, geändert am 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122; Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), ganzes Stadtgebiet, 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2029.
Göttingen
Mietspiegel Göttingen 2025, einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB, ohne die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB, Stadt Göttingen, Fachbereich Soziale Sicherung (Fortschreibung durch DOMUS Consult Wirtschaftsberatungsgesellschaft mbH), Stichtag 1. September 2024, veröffentlicht 1. Mai 2025; die Tabelle ist eine amtliche Veröffentlichung und wird mit Quelle wiedergegeben.
Wohnlage: keine Wohnlagen-Unterscheidung (Tab. 2 der Broschüre).
Mietpreisbremse: Niedersächsische Mieterschutzverordnung vom 20. Dezember 2024, geändert am 3. Dezember 2025 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 122; Nds. GVBl. 2025 Nr. 93), ganzes Stadtgebiet, 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2029.
Rostock
Mietspiegel der Hanse- und Universitätsstadt Rostock 2026, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, Hanse- und Universitätsstadt Rostock, Bauamt, mit dem ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung, Stichtag 1. Juli 2025, veröffentlicht 1. Mai 2026; die Tabelle ist eine amtliche Veröffentlichung und wird mit Quelle wiedergegeben.
Wohnlage: Wohnlageverzeichnis (Adressverzeichnis des Mietspiegels), adressgenau nachgeschlagen (amtliche Veröffentlichung der Hanse- und Universitätsstadt Rostock), abgerufen am 2. Oktober 2026.
Mietpreisbremse: Mietpreisbegrenzungs- und Kappungsgrenzenlandesverordnung M-V vom 26. August 2023, geändert am 22. November 2025 (GVOBl. M-V 2023 S. 723; GVOBl. M-V Nr. 25/2025), ganzes Stadtgebiet, 1. Oktober 2023 bis 30. September 2028.
Potsdam
Mietspiegel 2026 der Landeshauptstadt Potsdam, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, Landeshauptstadt Potsdam, Fachbereich Wohnen, Arbeit und Integration, mit dem Bereich Statistik und Wahlen und dem Arbeitskreis Mietspiegel, Stichtag 30. September 2025, veröffentlicht 25. Juni 2026; die Tabelle ist eine amtliche Veröffentlichung und wird mit Quelle wiedergegeben.
Wohnlage: keine Wohnlagen-Unterscheidung (Abschnitt „Die Gliederung des Mietspiegels“ der Broschüre) – amtliche Veröffentlichung der Landeshauptstadt Potsdam, Nachdruck nur mit Quellenangabe.
Mietpreisbremse: Mietpreisbegrenzungsverordnung (MietbegrenzV) vom 3. Dezember 2025 (GVBl. II/25 Nr. 95), ganzes Stadtgebiet, 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029.
Jena
Mietspiegel Stadt Jena 2026, einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB, ohne die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB, Stadtverwaltung Jena, Fachdienst Stadtentwicklung, mit dem Arbeitskreis Mietspiegel, Stichtag 30. Juni 2023, veröffentlicht 7. September 2026; die Tabelle ist eine amtliche Veröffentlichung und wird mit Quelle wiedergegeben.
Wohnlage: Straßenverzeichnis zur Wohnlageneinstufung (Anlage 2 des Mietspiegels), adressgenau nachgeschlagen (amtliche Veröffentlichung der Stadt Jena), abgerufen am 2. Oktober 2026.
Mietpreisbremse: Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 14. Januar 2021, geändert am 9. Dezember 2025 (GVBl. 2021 S. 13; GVBl. 2025 Nr. 14 S. 300), ganzes Stadtgebiet, 1. Februar 2021 bis 31. Dezember 2027.
Bonn
Bonner Mietspiegel 2026, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, Bundesstadt Bonn, Amt für Bodenmanagement und Geoinformation mit dem Amt für Soziales und Wohnen, Stichtag 1. Oktober 2025, veröffentlicht 1. Juli 2026; die Tabelle ist eine amtliche Veröffentlichung und wird mit Quelle wiedergegeben.
Wohnlage: Wohnlagenkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn (Stand 1. August 2023, Anlage 3 des Mietspiegels) – die Lagekategorie wählen Sie im Rechner nach dieser amtlichen Übersicht (Creative Commons Namensnennung – Weitergabe unter gleichen Bedingungen 4.0 (Kartenbilder)).
Mietpreisbremse: Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025, geändert am 28. Oktober 2025 (GV. NRW. 2025 S. 111; S. 848), ganzes Stadtgebiet, 1. März 2025 bis 31. Dezember 2029.
Mülheim an der Ruhr
Mietspiegel 2026 Mülheim an der Ruhr, qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, Arbeitskreis Mietspiegel 2026 mit der Stadt Mülheim an der Ruhr, Stichtag 1. Mai 2025, veröffentlicht 1. Januar 2026; die Tabelle ist eine amtliche Veröffentlichung und wird mit Quelle wiedergegeben.
Wohnlage: Digitale Wohnlagenkarte zum Mietspiegel 2026 (Stadt Mülheim an der Ruhr) – die Lagekategorie wählen Sie im Rechner nach dieser amtlichen Übersicht; ein adressgenaues Verzeichnis veröffentlicht die Stadt nicht als offene Daten.
Mietpreisbremse: Mülheim an der Ruhr steht in keiner aktuellen Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB; der Rechner zeigt dort keine Obergrenze.
Gelsenkirchen
Mietspiegel Gelsenkirchen 2026, einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB, ohne die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB, Stadt Gelsenkirchen, Referat 62 – Vermessung und Kataster – Grundstücksbewertung, mit dem Arbeitskreis Mietspiegel, Stichtag 1. Januar 2026, veröffentlicht 1. Januar 2026; die Tabelle ist eine amtliche Veröffentlichung und wird mit Quelle wiedergegeben.
Wohnlage: REGE-Bezirke der Stadt Gelsenkirchen (offene Daten des Geoportals) – die Lagekategorie wählen Sie im Rechner nach dieser amtlichen Übersicht (Datenlizenz Deutschland – Zero – 2.0).
Mietpreisbremse: Gelsenkirchen steht in keiner aktuellen Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB; der Rechner zeigt dort keine Obergrenze.

Gesetzestexte gelesen auf gesetze-im-internet.de am 1. Oktober 2026. Die Daten werden mit jeder neuen Ausgabe aktualisiert; eine abgelaufene Ausgabe verschwindet aus dem Rechner, statt eine veraltete Spanne zu zeigen.

Häufige Fragen zum Mietpreis

Der Mietspiegel ordnet jede Wohnung nach Wohnlage, Baualter (Bezugsfertigkeit) und Wohnfläche einem Tabellenfeld zu; das Feld nennt eine Spanne der Nettokaltmiete je Quadratmeter und einen Mittelwert. Der Rechner sucht dieses Feld für Ihre Angaben in Berlin, Hamburg, Bielefeld, Hannover, Lübeck, Wuppertal, Bremen, Kassel, Darmstadt, Hamm, Oldenburg, Osnabrück, Göttingen, Rostock, Potsdam, Jena, Bonn, Mülheim an der Ruhr oder Gelsenkirchen und rechnet die Spanne auf Ihre Wohnfläche um. Wo die Wohnung innerhalb der Spanne liegt, hängt von Ausstattung, Zustand und Wohnumfeld ab – dafür nennt jeder Mietspiegel eine Orientierungshilfe, die Sie selbst anwenden. Mehr dazu im Beitrag Kaltmiete festlegen.

Das Gesetz kennt dafür zwei Maßstäbe. Bei der Neuvermietung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB), mit Ausnahmen für Vormiete, Modernisierung und Neubau (§§ 556e, 556f). Außerhalb solcher Gebiete gilt die Grenze des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz von 20 Prozent über der Vergleichsmiete nur bei Ausnutzung eines geringen Angebots. Die Vergleichsmiete liefert in den eingebauten Städten der qualifizierte Mietspiegel – der Rechner zeigt dessen Spanne als Referenzwert. Ob und wie das für Ihre Wohnung gilt, hängt von Ihrem Vertrag und Ihrem Fall ab.

Die Spanne eines qualifizierten Mietspiegels bildet die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB ab: die in den letzten sechs Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten vergleichbarer Wohnungen, wissenschaftlich erhoben (§ 558d BGB). Portal-Statistiken zeigen dagegen, was Anbieter aktuell verlangen – nicht, was vereinbart wurde, und ohne Rechtsbezug. Für die Mietpreisbremse und für Mieterhöhungen zählt die Vergleichsmiete, nicht das Angebot. Der Rechner verwendet deshalb ausschließlich die amtlichen Mietspiegel und keine Portaldaten.

Berlin, Hamburg, Hannover, Lübeck, Wuppertal, Bremen, Kassel, Hamm, Oldenburg, Rostock und Jena veröffentlichen ein Wohnlagenverzeichnis nach Straße und Hausnummer – als offene Daten oder als Anhang des Mietspiegels (Berlin: Wohnlagen nach Adressen zum Berliner Mietspiegel 2026; Hamburg: Hamburger Wohnlagenverzeichnis; Hannover: Wohnlagenverzeichnis zum Mietspiegel Hannover 2025; Lübeck: Wohnlagenverzeichnis (Anhang 3 des Mietspiegels); Wuppertal: Georeferenzierte Bestandsadressen mit Wohnlage (Gutachterausschuss Wuppertal); Bremen: Wohnlagenverzeichnis (Abschnitt 7 des Mietspiegels); Kassel: Straßenverzeichnis zur Einstufung der Wohnlage (Tabelle 9 im Anhang des Mietspiegels); Hamm: Straßenverzeichnis Wohnlage Stadt Hamm (Anhang des Mietspiegels); Oldenburg: Wohnlageverzeichnis (Abschnitt 6.3 des Mietspiegels); Rostock: Wohnlageverzeichnis (Adressverzeichnis des Mietspiegels); Jena: Straßenverzeichnis zur Wohnlageneinstufung (Anlage 2 des Mietspiegels)). Der Rechner schlägt die eingegebene Adresse dort nach. Findet er sie nicht – etwa bei einem Neubau – oder führt die Stadt nur eine Karte (Bielefeld, Darmstadt, Bonn, Mülheim an der Ruhr und Gelsenkirchen), wählen Sie die Wohnlage selbst; die Karten der Städte sind im Quellenblock verlinkt. Osnabrück, Göttingen und Potsdam unterscheiden im Mietspiegel keine Wohnlagen. In Berlin bestimmt die Adresse außerdem, ob für 1973 bis 1990 bezugsfertige Gebäude die West- oder die Ost-Zeile der Tabelle gilt.

Für Berlin (Berliner Mietspiegel 2026, Stichtag 1. September 2025), Hamburg (Hamburger Mietenspiegel 2025, Stichtag 1. April 2025), Bielefeld (Bielefelder Mietspiegel 2026, Stichtag 1. Februar 2026), Hannover (Mietspiegel Hannover 2025, Stichtag 1. April 2025), Lübeck (Mietspiegel der Hansestadt Lübeck 2025, Stichtag 1. Mai 2025), Wuppertal (Mietspiegel Wuppertal 2024, Stichtag 1. April 2024), Bremen (Bremer Mietspiegel 2026, Stichtag 1. Januar 2026), Kassel (Qualifizierter Mietspiegel der Stadt Kassel 2026, Stichtag 1. September 2023), Darmstadt (Qualifizierter Mietspiegel für die Wissenschaftsstadt Darmstadt 2026, Stichtag 1. November 2025), Hamm (Mietspiegel Hamm 2025, Stichtag 1. November 2024), Oldenburg (Mietspiegel Oldenburg 2025, Stichtag 1. Januar 2025), Osnabrück (Mietspiegel Osnabrück 2025/2026, Stichtag 31. Dezember 2024), Göttingen (Mietspiegel Göttingen 2025, Stichtag 1. September 2024), Rostock (Mietspiegel der Hanse- und Universitätsstadt Rostock 2026, Stichtag 1. Juli 2025), Potsdam (Mietspiegel 2026 der Landeshauptstadt Potsdam, Stichtag 30. September 2025), Jena (Mietspiegel Stadt Jena 2026, Stichtag 30. Juni 2023), Bonn (Bonner Mietspiegel 2026, Stichtag 1. Oktober 2025), Mülheim an der Ruhr (Mietspiegel 2026 Mülheim an der Ruhr, Stichtag 1. Mai 2025) und Gelsenkirchen (Mietspiegel Gelsenkirchen 2026, Stichtag 1. Januar 2026) – Städte, deren Mietspiegel die Stadt selbst als amtliche Veröffentlichung oder als offene Daten bereitstellt. Für alle anderen Gemeinden zeigt der Rechner keine Zahl: eine geschätzte Spanne wäre keine Vergleichsmiete. Den Mietspiegel Ihrer Gemeinde finden Sie bei der Stadtverwaltung; wie Sie ihn anwenden, erklärt der Beitrag zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Berlin, Hamburg, Bielefeld, Hannover, Bremen, Darmstadt, Oldenburg, Osnabrück, Göttingen, Rostock, Potsdam, Jena und Bonn liegen in einem per Landesverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt (Berlin: Mietenbegrenzungsverordnung vom 11. November 2025, bis 31. Dezember 2029; Hamburg: Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 25. November 2025, bis 31. Dezember 2029; Bielefeld: Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025, geändert am 28. Oktober 2025, bis 31. Dezember 2029; Hannover: Niedersächsische Mieterschutzverordnung vom 20. Dezember 2024, geändert am 3. Dezember 2025, bis 31. Dezember 2029; Bremen: Mietenbegrenzungsverordnung vom 18. November 2025, bis 31. Dezember 2029; Darmstadt: Hessische Mieterschutzverordnung vom 18. November 2020, geändert am 12. November 2025, bis 25. November 2026; Oldenburg: Niedersächsische Mieterschutzverordnung vom 20. Dezember 2024, geändert am 3. Dezember 2025, bis 31. Dezember 2029; Osnabrück: Niedersächsische Mieterschutzverordnung vom 20. Dezember 2024, geändert am 3. Dezember 2025, bis 31. Dezember 2029; Göttingen: Niedersächsische Mieterschutzverordnung vom 20. Dezember 2024, geändert am 3. Dezember 2025, bis 31. Dezember 2029; Rostock: Mietpreisbegrenzungs- und Kappungsgrenzenlandesverordnung M-V vom 26. August 2023, geändert am 22. November 2025, bis 30. September 2028; Potsdam: Mietpreisbegrenzungsverordnung (MietbegrenzV) vom 3. Dezember 2025, bis 31. Dezember 2029; Jena: Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 14. Januar 2021, geändert am 9. Dezember 2025, bis 31. Dezember 2027; Bonn: Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025, geändert am 28. Oktober 2025, bis 31. Dezember 2029); für Lübeck, Wuppertal, Kassel, Hamm, Mülheim an der Ruhr und Gelsenkirchen gilt derzeit keine solche Verordnung. In diesen Gebieten darf die Miete bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Ausnahmen: eine höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1), Modernisierungen der letzten drei Jahre (§ 556e Abs. 2), Erstvermietung nach dem 1. Oktober 2014 und Erstvermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f). Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren (§ 556g Abs. 1a). Der Rechner nennt die rechnerische Obergrenze aus dem oberen Spannenwert plus zehn Prozent; die Details stehen im Beitrag Mietpreisbremse für Vermieter.

Weil der Mietspiegel selbst eine Spanne ausweist. Innerhalb eines Tabellenfelds unterscheiden sich Wohnungen in Bad, Küche, Gebäude, Energie und Wohnumfeld; der Berliner Mietspiegel ordnet dafür mit seiner Orientierungshilfe fünf Merkmalgruppen zu je 20 Prozent des Abstands zwischen Mittelwert und Spannengrenze zu, Hamburg beschreibt Zu- und Abschläge innerhalb der Spanne. Diese Einordnung setzt die Besichtigung der Wohnung voraus und bleibt Ihre Entscheidung – ein Rechner, der sie vornähme, würde eine Einschätzung Ihres Falls abgeben. Der Mittelwert ist der Anker für eine Wohnung mit üblicher Ausstattung.

Fläche und Baualter werden im Browser verarbeitet. Die Adressvorschläge liefert OpenStreetMap (Nominatim), an das die Eingabe während des Tippens geht; die gewählte Adresse wird einmal an unseren Server geschickt, um die Wohnlage im Verzeichnis nachzuschlagen, und dort nicht gespeichert. Erst wenn Sie das Ergebnis per E-Mail sichern, speichern wir E-Mail-Adresse, die gewählte Ausgabe, das Tabellenfeld und die Spanne. Die Checkbox für den Vermieter-Fahrplan ist getrennt, nicht vorangekreuzt und freiwillig. Einzelheiten stehen in der Datenschutzerklärung.

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Die Spanne steht – jetzt der Preis: warum der beste Mieter mehr wert ist als 50 € mehr Miete, und wie die Leerstandsrechnung geht. Kaltmiete festlegen →

Den Mietspiegel richtig anwenden: Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Begriff nachschlagen: Mietspiegel im Glossar.

Dieser Beitrag gibt Erfahrungen und allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Für verbindliche Auskünfte zu Mietrecht und Steuern wenden Sie sich bitte an eine Anwältin, einen Anwalt oder eine Steuerberatung.