Nebenkostenabrechnung erstellen
Aus der Hausgeldabrechnung Ihrer WEG wird die Abrechnung für Ihren Mieter: Das Werkzeug liest die Positionen aus, ordnet jede Zeile nach ihrem Wortlaut einer Nummer des § 2 BetrKV zu und rechnet den Anteil des Mieters gegen seine Vorauszahlungen. Sie vergleichen, entscheiden und bestätigen jede Zeile. Kostenlos, ohne Anmeldung; die PDF-Datei bleibt auf Ihrem Gerät.
§ 556 BGB, § 2 BetrKV, HeizkostenV · Stand: September 2026 · Ihre Angaben bleiben in diesem Tab, bis Sie sie in Ihr Konto speichern.
Das Werkzeug wird geladen …
So funktioniert es
- 1 · Hausgeldabrechnung hochladen
- Die Jahresabrechnung Ihrer Eigentümergemeinschaft als Text-PDF. Die Datei bleibt in Ihrem Browser; nur der Text wird gelesen, in eine Tabelle übertragen und nicht gespeichert. Ohne Dokument tragen Sie die Positionen selbst ein.
- 2 · Zeile für Zeile bestätigen
- Jede Kostenzeile erscheint mit Betrag, gedrucktem Verteilerschlüssel und einem Vorschlag für die Nummer nach § 2 BetrKV. Sie vergleichen mit der Abrechnung, korrigieren, entscheiden je Zeile über die Umlage und bestätigen. Rücklage, Verwaltung und Instandhaltung bleiben außen vor.
- 3 · Mieter, Zeitraum, Ergebnis
- Mieter, Wohnung, Abrechnungszeitraum und Vorauszahlungen – aus der Objekt-Akte vorbelegt, wenn Sie angemeldet sind. Das Ergebnis zeigt den Anteil des Mieters je Kostenart, die Summe und den Saldo; die Vorschau als PDF trägt das Wasserzeichen „Entwurf“.
Was das Werkzeug nicht tut: Es entscheidet nicht, ob eine Position auf Ihren Mieter umgelegt wird – das steht in Ihrem Mietvertrag und ist Ihre Entscheidung je Zeile. Die BetrKV-Nummer ist eine Einordnung nach dem Wortlaut der Zeile, kein Urteil über Ihre Abrechnung. Es liest keine Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung und ersetzt keine Rechtsberatung.
Häufige Fragen zur Nebenkostenabrechnung aus der Hausgeldabrechnung
Nein. Die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft rechnet das Hausgeld ab – und das enthält Posten, die kein Mieter trägt: die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die Verwaltervergütung, Bank- und Rechtskosten, Instandhaltung und Reparaturen (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Auf den Mieter umgelegt werden dürfen nur Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV, und auch die nur, wenn der Mietvertrag die Umlage vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Die Nebenkostenabrechnung ist deshalb ein eigenes Dokument mit eigener Tabelle: die umlagefähigen Kostenarten mit Gesamtkosten, Umlageschlüssel und Anteil des Mieters, abzüglich seiner Vorauszahlungen. Genau diese Tabelle stellt das Werkzeug aus der Hausgeldabrechnung zusammen – Zeile für Zeile als Vorschlag, den Sie mit dem Dokument vergleichen und bestätigen. Was in die Abrechnung gehört, erklärt der Beitrag Nebenkostenabrechnung für Vermieter.
§ 2 BetrKV zählt siebzehn Kostenarten auf: Grundsteuer (Nr. 1), Wasser und Entwässerung (Nr. 2, 3), Heizung und Warmwasser (Nr. 4–6), Aufzug (Nr. 7), Straßenreinigung und Müllabfuhr (Nr. 8), Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung (Nr. 9), Gartenpflege (Nr. 10), Beleuchtung (Nr. 11), Schornsteinreinigung (Nr. 12), Sach- und Haftpflichtversicherung (Nr. 13), Hauswart (Nr. 14), Gemeinschaftsantenne, Breitband und Glasfaser (Nr. 15), Wäschepflege (Nr. 16) und sonstige Betriebskosten (Nr. 17), die der Mietvertrag einzeln benennen muss. Hausverwaltungen drucken diese Posten in eigenen Worten – „Objektbetreuung“ ist Nr. 14, „Allgemeinstrom“ Nr. 11, „Kanalgebühren“ Nr. 3. Das Werkzeug ordnet jede Zeile nach ihrem Wortlaut einer Nummer zu und zeigt, wie sicher die Einordnung ist; niedrig eingestufte Zeilen sind hervorgehoben. Ob eine Position auf Ihren Mieter umgelegt wird, entscheiden Sie je Zeile – auch danach, was Ihr Mietvertrag vorsieht. Nie umlagefähig sind Rücklage, Verwaltung, Bankgebühren, Rechtskosten und Instandhaltung; das Werkzeug führt sie als „nicht umlagefähig“ auf und lässt sie außen vor.
Die PDF-Datei bleibt in Ihrem Browser. Dort wird die Textebene der Datei ausgelesen (deshalb braucht es ein Text-PDF, keinen Scan); nur dieser Text wird zusammen mit Dateiname und Seitenzahl an unseren Server übertragen und von einem KI-Modell in einer Rechenregion in der EU in eine Tabelle übertragen: Bezeichnung, Betrag, gedruckter Verteilerschlüssel und ein Vorschlag für die Nummer nach § 2 BetrKV. Der Text wird dabei nicht gespeichert; wir zählen nur, wie viele Lesevorgänge stattfinden. Die bestätigte Tabelle und Ihre Angaben zum Mieter liegen in diesem Browser-Tab, bis Sie sie mit einem Konto in der Objekt-Akte speichern. Pro Tag sind je Anschluss fünf Lesevorgänge möglich; ohne Dokument tragen Sie die Positionen selbst ein. Einzelheiten stehen in der Datenschutzerklärung.
Das Lesen der Hausgeldabrechnung, die Zuordnungstabelle, das Ergebnis mit Anteil des Mieters, Vorauszahlungen und Saldo sowie die Vorschau als PDF mit dem Wasserzeichen „Entwurf“ sind kostenlos und ohne Anmeldung möglich. Mit einem kostenlosen Konto speichern Sie die Abrechnung in der Objekt-Akte. Die versandfertige Fassung – Abrechnung und Anschreiben mit Zahlungsfrist, Verzugshinweis und Hinweis auf die Belegeinsicht als PDF ohne Wasserzeichen – kostet 49 € inkl. MwSt. je Abrechnung; mit einer Durchsicht der Übernahme aus Ihrer Hausgeldabrechnung (ist jede Position übernommen, stehen Beträge und Schlüssel wie gedruckt, geht der Rechenweg auf) 129 €. Die Durchsicht meldet mehrdeutige Positionen als Frage zurück; die Entscheidung bleibt bei Ihnen, eine rechtliche Beurteilung ist sie nicht. Die Abrechnung muss dem Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB) – wann genau, sagt der Beitrag zur Zwölfmonatsfrist.
Weiter
Die Abrechnung muss binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein: Frist berechnen und Erinnerung per E-Mail bestellen. Pflichtinhalte, Umlageschlüssel und Einwendungen des Mieters: Nebenkostenabrechnung für Vermieter → Begriff nachschlagen: Betriebskosten im Glossar.
Dieser Beitrag gibt Erfahrungen und allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Für verbindliche Auskünfte zu Mietrecht und Steuern wenden Sie sich bitte an eine Anwältin, einen Anwalt oder eine Steuerberatung.