Mieterhöhung als Vermieter: Wie oft, wie viel, welche Form — und was tun, wenn der Mieter nicht zustimmt

Kurz zusammengefasst: Im laufenden Wohnraum-Mietverhältnis dürfen Sie die Miete nur auf den Wegen erhöhen, die das Gesetz vorgibt: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB), nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) oder bei gestiegenen Betriebskosten (§ 560 BGB). Die Vergleichsmietenerhöhung setzt voraus, dass die Miete zum Erhöhungszeitpunkt 15 Monate unverändert war, und ist auf 20 % in drei Jahren gedeckelt — in vielen Städten per Landesverordnung auf 15 %. Das Verlangen braucht Textform und eine Begründung, meist über den Mietspiegel. Wirksam wird die Erhöhung erst mit der Zustimmung des Mieters; bleibt sie aus, hilft nur die Zustimmungsklage. Eine Kündigung, um eine höhere Miete zu erreichen, ist gesetzlich ausgeschlossen.

Wer eine oder zwei Wohnungen vermietet, erhöht die Miete selten — und macht dann oft genau die Fehler, die das Verlangen unwirksam machen: falscher Adressat, fehlende Begründung, falsche Ausgangsmiete bei der Kappungsgrenze. Dieser Beitrag ist eine Arbeitsanleitung, keine Abhandlung.

Die drei gesetzlichen Wege (§ 557 BGB)

Während des Mietverhältnisses können Sie eine Erhöhung mit dem Mieter vereinbaren — ohne Bindung an die Kappungsgrenze des § 558, innerhalb der allgemeinen gesetzlichen Grenzen (Mietpreisüberhöhung § 5 WiStG, Wucher § 138 BGB) und nur mit seinem Einverständnis. Ohne Vereinbarung bleiben ausschließlich die Wege der §§ 558 bis 560 BGB, sofern der Vertrag eine Erhöhung nicht ausschließt.^[1]

Die vertragliche Alternative sind Staffel- und Indexmiete (§ 557 Abs. 2 BGB): Die Entwicklung steht im Vertrag, dafür ist § 558 während der Bindung versperrt — Abwägung im Beitrag Indexmiete oder Staffelmiete. Der Rest dieses Beitrags behandelt den Normalfall ohne Staffel oder Index.

Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete: Schritt für Schritt

Schritt 1: Wie oft? Die 15-Monats-Regel

Sie können die Zustimmung verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Verlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen (§ 558 Abs. 1 BGB).^[2] Erhöhungen nach § 559 oder § 560 setzen die Uhr nicht zurück. Ein Tag zu früh zugegangen — und das Verlangen ist unwirksam.

Schritt 2: Wie viel? Vergleichsmiete und Kappungsgrenze

Zwei Grenzen gelten nebeneinander; die niedrigere gewinnt.

Obergrenze 1 — die ortsübliche Vergleichsmiete: die Miete, die in Ihrer Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurde (§ 558 Abs. 2 BGB). Meist ermitteln Sie sie über den Mietspiegel — Anleitung im Beitrag Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.

Obergrenze 2 — die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen; in Gemeinden, die die Landesregierung per Verordnung als Gebiet mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung ausgewiesen hat, um höchstens 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Ob Ihre Gemeinde erfasst ist, steht in der Gebietsliste Ihres Bundeslandes. Erhöhungen nach §§ 559 und 560 zählen nicht mit.

Der häufigste Rechenfehler: Bezugsgröße ist nicht die aktuelle Miete, sondern die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Miete galt. Wer vor zwei Jahren schon um 10 % erhöht hat, hat im 15-%-Gebiet nur noch 5 Prozentpunkte Spielraum.

Rechenbeispiel. 70-m²-Wohnung, Kaltmiete 560 € (8,00 €/m²), seit vier Jahren unverändert. Der Mietspiegel ergibt 9,50 €/m², also 665 €.

• Ohne abgesenkte Kappungsgrenze: 560 € × 1,20 = 672 €. Die Vergleichsmiete liegt darunter — Sie dürfen bis 665 € verlangen (+105 €).
• Im 15-%-Gebiet: 560 € × 1,15 = 644 €. Jetzt kappt die Kappungsgrenze — Sie dürfen bis 644 € verlangen, obwohl der Mietspiegel 665 € hergäbe. Die restlichen 21 € holen Sie, wenn die Dreijahresfrist wieder Luft lässt.

Rechnen Sie auf die Nettokaltmiete, sofern Ihr Mietspiegel nicht ausdrücklich Bruttowerte ausweist.

Schritt 3: Welche Form? Textform und Begründung (§ 558a BGB)

Das Verlangen muss dem Mieter in Textform erklärt und begründet werden (§ 558a Abs. 1 BGB). Brief ohne Unterschrift oder E-Mail genügen; die Hürde ist der Nachweis des Zugangs, denn ab Zugang laufen alle Fristen — Einwurf-Einschreiben oder Einwurf gegen Zeugen sind die verlässlichere Wahl.

Zur Begründung nennt § 558a Abs. 2 BGB vier Mittel; eines genügt:^[3]

1. Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB) — der Regelfall. Wohnung nachvollziehbar ins Feld einordnen, Spanne nennen; die verlangte Miete muss innerhalb der Spanne liegen.
2. Mietdatenbank (§ 558e BGB) — nur wo eine geführt wird.
3. Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen — auf Ihre Kosten.
4. Drei Vergleichswohnungen, jede so bezeichnet, dass der Mieter sie auffinden kann — Adresse, Stockwerk und Lage im Haus (etwa „2. OG links“) —, mit einer Miete, die mindestens so hoch ist wie die verlangte; sie dürfen aus Ihrem eigenen Bestand stammen.

Oft übersehen: Existiert ein qualifizierter Mietspiegel mit Angaben zu Ihrer Wohnung, müssen Sie diese Werte mitteilen — auch wenn Sie anders begründen (§ 558a Abs. 3 BGB). Fehlt ein aktueller Mietspiegel, dürfen Sie einen veralteten oder den einer vergleichbaren Gemeinde heranziehen (§ 558a Abs. 4 BGB).

Was in das Erhöhungsschreiben gehört

• alle Vermieter als Absender und alle Mieter als Adressaten — jeder, der im Vertrag steht, mit Namen;
• Bezeichnung der Wohnung und bisherige Nettokaltmiete;
• die verlangte neue Miete als Betrag;
• der Zeitpunkt, ab dem sie gelten soll (Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang);
• die Begründung nach § 558a — beim Mietspiegel: Baujahr, Größe, Lage- und Ausstattungsmerkmale, Feld, Spanne, Einordnung; bei Vergleichswohnungen: drei Wohnungen mit Adresse, Stockwerk/Lage im Haus, Größe und Miete;
• bei qualifiziertem Mietspiegel: dessen Werte für Ihre Wohnung;
• die Bitte um Zustimmung in Textform bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang — nicht vorgeschrieben, aber der Satz, der später Diskussionen spart.

Nicht hinein gehören eine Kündigungsandrohung, eine kürzere Frist als die gesetzliche oder „gestiegene Kosten" als Begründung — das ist kein Begründungsmittel nach § 558a.

Schritt 4: Fristen ab Zugang (§ 558b BGB)

Ab dem Zugang läuft ein fester Kalender:^[4]

Der Mieter kann auch teilweise zustimmen — etwa 620 € statt 644 €; dann ist die Erhöhung in dieser Höhe vereinbart, den Rest müssten Sie einklagen oder aufgeben. Stimmt er zu, ist die Erhöhung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vereinbart — unabhängig davon, ob Ihr Verlangen formell einwandfrei und inhaltlich berechtigt war (BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019, VIII ZR 234/18).^[5] Lassen Sie sich die Zustimmung deshalb in Textform geben und archivieren Sie sie beim Mietvertrag; eine bloße Überweisung des höheren Betrags ist als Nachweis deutlich schwächer.

Die häufigsten Formfehler

Die meisten Mieterhöhungen scheitern nicht an der Höhe, sondern an der Form:

• Nur ein Mieter angeschrieben. Stehen zwei Personen im Vertrag, muss das Verlangen an beide gerichtet sein — und von allen Vermietern kommen.
• Begründung fehlt oder ist zu dünn. „Die Mieten sind allgemein gestiegen" ist keine Begründung; beim Mietspiegel gehört die konkrete Einordnung ins Schreiben.
• Falsche Ausgangsmiete bei der Kappungsgrenze. Basis ist die Miete von vor drei Jahren, nicht die aktuelle — und die Wohnfläche muss stimmen.
• Zu früh verschickt. Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Briefdatum.

Ein formell fehlerhaftes Verlangen können Sie im Zustimmungsprozess nachholen oder nachbessern (§ 558b Abs. 3 BGB) — die Zustimmungsfrist des Mieters beginnt dann aber neu.

Mieterhöhung nach Modernisierung (§§ 555c, 559 BGB)

Nach einer Modernisierung — Energieeinsparung, dauerhaft höherer Gebrauchswert, bessere Wohnverhältnisse, neue Heizung — dürfen Sie die Miete einseitig erhöhen. Dafür sind Ankündigung und Berechnung streng geregelt.

Ankündigung (§ 555c BGB). Spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform, mit Art und Umfang in wesentlichen Zügen, voraussichtlichem Beginn und Dauer, der zu erwartenden Mieterhöhung und den künftigen Betriebskosten; außerdem sollen Sie auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen.^[6] Fehlt die Ankündigung oder liegt die Erhöhung mehr als 10 % über der angekündigten, wird die neue Miete sechs Monate später fällig (§ 559b Abs. 2 S. 2 BGB) — nicht aber, wenn eine Ankündigung entbehrlich war (Bagatellmaßnahmen, § 555c Abs. 4) oder die Überschreitung auf Umständen beruht, die Sie nicht zu vertreten haben (S. 3).

Berechnung (§ 559 BGB). Die Jahresmiete darf um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten steigen (§ 559 Abs. 1 BGB).^[7] Herauszurechnen ist der Instandhaltungsanteil: Kosten für ohnehin fällige Erhaltungsmaßnahmen sind keine Modernisierungskosten; bei ersetzten Bauteilen zählt ihr Abnutzungsgrad (§ 559 Abs. 2 BGB). Ebenfalls zu berücksichtigen sind Zuschüsse und Finanzierungsvorteile (§ 559a BGB (öffnet in neuem Tab)): Leistungen des Mieters oder Dritter und öffentliche Zuschüsse gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten — bei einer geförderten Fassadendämmung oder Heizung rechnen Sie also erst nach Abzug des Zuschusses mit 8 % (Abs. 1). Zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten wirken anders: Sie kürzen nicht die Kosten, sondern den jährlichen Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung (Abs. 2).

Eigene Kappung (§ 559 Abs. 3a BGB). In sechs Jahren darf die Monatsmiete durch Modernisierungsumlagen um höchstens 3 € je m² steigen; lag die Miete vorher unter 7 €/m², um höchstens 2 € je m². Für den Einbau einer Heizungsanlage, der als energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 oder 1a zählt, gilt zusätzlich eine Grenze von 0,50 €/m² in sechs Jahren (§ 559 Abs. 3a S. 3) — dieselbe Deckelung enthält der geförderte Sonderweg des § 559e. Diese Kappung läuft unabhängig von der 20-/15-%-Grenze des § 558.

Rechenbeispiel. Neue Fenster und Fassadendämmung, auf die 70-m²-Wohnung entfallen 24.000 €. Die alten Fenster waren ohnehin fällig — 6.000 € Instandhaltungsanteil ab. Umlagefähig: 18.000 € × 8 % = 1.440 € im Jahr, also 120 € im Monat (1,71 €/m²). Die Kappung von 3 €/m² (210 €) ist nicht erreicht.

Härteeinwand (§ 559 Abs. 4 BGB). Die Erhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter — auch mit Blick auf die künftigen Betriebskosten — eine Härte bedeutet, die auch bei Würdigung Ihrer Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Diese Abwägung entfällt, wenn die Wohnung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder Sie die Maßnahme aufgrund von Umständen durchführen mussten, die Sie nicht zu vertreten haben (§ 559 Abs. 4 S. 2 BGB) — mit Ausnahme des Einbaus einer Heizungsanlage. Vereinfachtes Verfahren (§ 559c BGB). Bis 10.000 € Kosten je Wohnung dürfen Sie den Instandhaltungsanteil pauschal mit 30 % abziehen; der Härteeinwand entfällt (außer beim Heizungseinbau).^[8] Der Preis: fünf Jahre ab Zugang der Erhöhungserklärung keine weitere Erhöhung nach § 559 oder § 559e für die Wohnung (Ausnahmen: gesetzlich verpflichtende Maßnahmen, die Sie damals nicht kennen mussten, und WEG-Beschlüsse, die frühestens zwei Jahre später gefasst wurden — § 559c Abs. 4; weitere vereinfachte Erhöhungen bleiben bis zur 10.000-€-Grenze möglich), Anrechnung früherer Umlagen der letzten fünf Jahre, und der ausdrückliche Hinweis auf das vereinfachte Verfahren in Ankündigung und Erhöhungserklärung. Beispiel: 9.000 € Kosten, 30 % ab = 6.300 € × 8 % = 504 € im Jahr, 42 € im Monat.

Zur Rechtslage: Der Regierungsentwurf zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts (BT-Drs. 21/6807), am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und an die Ausschüsse überwiesen, will die Wertgrenze des vereinfachten Verfahrens auf 20.000 € anheben und Indexmieten in angespannten Märkten begrenzen; die Kappungsgrenze des § 558 BGB verändert er nicht.^[9] Bis zur Verkündung gelten die hier genannten Werte.

Betriebskosten anpassen (§ 560 BGB)

Bei einer Pauschale dürfen Sie Kostensteigerungen anteilig weitergeben — nur wenn der Vertrag das erlaubt, in Textform und mit Erläuterung des Grundes; sinkende Kosten müssen Sie unverzüglich weitergeben. Bei Vorauszahlungen können beide Seiten sie nach einer Abrechnung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB) — ohne korrekte Abrechnung keine Anpassung. Wie sie gelingt, steht im Beitrag Nebenkostenabrechnung für Vermieter.

Wenn der Mieter nicht zustimmt

Schweigen ist keine Zustimmung. Reagiert der Mieter bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nicht, ist nichts vereinbart — auch wenn Ihr Schreiben eine „Zustimmungsfiktion" behauptet; Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 558b Abs. 4 BGB). Der einzige Weg ist die Klage auf Zustimmung beim Amtsgericht, erhoben innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist. Verpassen Sie sie, beginnt alles mit einem neuen Verlangen von vorn.

Kosten und Risiko, sachlich. Streitwert ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete (§ 41 Abs. 5 GKG) — bei 84 € Erhöhung also 1.008 €; wer verliert, trägt die Kosten. Das Gericht prüft, ob das Verlangen formell wirksam war und ob die Miete die Vergleichsmiete nicht übersteigt. Bei Vergleichswohnungen oder einem Verlangen am oberen Spannenrand wird häufig ein Sachverständigengutachten eingeholt, dessen Kosten den Streitwert schnell übersteigen.

Kündigung ist kein Druckmittel. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 S. 2 BGB (öffnet in neuem Tab)). Wer damit droht, liefert Argumente gegen sich.

Das Sonderkündigungsrecht des Mieters. Umgekehrt darf der Mieter auf ein Verlangen nach § 558 oder § 559 außerordentlich kündigen: bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang, zum Ablauf des übernächsten Monats; die Erhöhung tritt dann nicht ein (§ 561 BGB (öffnet in neuem Tab)). Eine moderate Erhöhung mit sauberer Begründung und einem kurzen persönlichen Hinweis vorab wird weit häufiger akzeptiert als das Maximum per Formbrief — und kostet keinen zuverlässigen Mieter.

Wann Sie einen Fachanwalt für Mietrecht einschalten sollten

Die Erhöhung über den Mietspiegel bis zur Kappungsgrenze schaffen die meisten Vermieter allein. Anwaltliche Unterstützung lohnt sich, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist und Sie mit Gutachten oder Vergleichswohnungen begründen müssen, wenn eine Zustimmungsklage im Raum steht oder wenn nach einer Modernisierung Härteeinwände erhoben werden. Ansprechpartner ist ein Fachanwalt oder eine Fachanwältin für Mietrecht.

Checkliste: Mieterhöhung nach § 558 BGB

• Letzte Mieterhöhung (auch eine vereinbarte) liegt mindestens 12 Monate zurück, Erhöhungen nach §§ 559–560 bleiben unberücksichtigt; neue Miete wird frühestens 15 Monate nach der letzten Änderung wirksam
• Kein Erhöhungsausschluss im Vertrag; keine laufende Staffel- oder Indexvereinbarung
• Ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt (Mietspiegel-Feld, Spanne, Einordnung dokumentiert)
• Kappungsgrenze geprüft: 20 % bzw. 15 % (Landesverordnung!) auf die Miete von vor drei Jahren, ohne Erhöhungen nach §§ 559/560
• Verlangte Miete = die niedrigere der beiden Grenzen, auf die Nettokaltmiete gerechnet
• Schreiben in Textform: alle Vermieter, alle Mieter, Wohnung, alte und neue Miete, Zeitpunkt, Begründung nach § 558a, ggf. Werte des qualifizierten Mietspiegels
• Zugang nachweisbar, Datum notiert; Fristen im Kalender (Ende 2. Monat, Beginn 3. Monat, drei weitere Monate für die Klage)
• Zustimmung in Textform erhalten und beim Mietvertrag archiviert

Primärquellen: § 557 BGB (öffnet in neuem Tab), § 558 BGB (öffnet in neuem Tab), § 558a BGB (öffnet in neuem Tab), § 558b BGB (öffnet in neuem Tab), § 555c BGB (öffnet in neuem Tab), § 559 BGB (öffnet in neuem Tab), § 559a BGB (öffnet in neuem Tab), § 559c BGB (öffnet in neuem Tab), § 560 BGB (öffnet in neuem Tab), § 561 BGB (öffnet in neuem Tab), § 573 BGB (öffnet in neuem Tab), § 41 GKG (öffnet in neuem Tab) sowie BGH, Urteil vom 11.12.2019, VIII ZR 234/18. Letzte Prüfung: 10. September 2026; das Gesetzgebungsverfahren zu BT-Drs. 21/6807 beobachten. Landesverordnung zur Kappungsgrenze und kommunaler Mietspiegel sind zusätzlich zu prüfen. Keine individuelle Rechtsberatung.

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