Mietvertrag erstellen: Vereinbarungen verstehen und richtig vorbereiten

Ein Wohnraummietvertrag legt fest, wer welche Räume zu welchen Bedingungen nutzen darf und welche Zahlungen geschuldet sind. Für Vermieter lohnt sich vor allem eine klare, zum Objekt passende Vereinbarung. Ein zusätzlicher Absatz hilft nur, wenn er verständlich und wirksam ist.

Du kannst direkt den Mietvertrag-Generator öffnen oder die Basisvorlage als Word/PDF herunterladen. Dieser Ratgeber erklärt die Entscheidungen vor dem Ausfüllen. Er ersetzt keine Prüfung besonderer Vermietungsfälle.

1. Parteien und Wohnung eindeutig bestimmen

Nenne alle vorgesehenen Vertragsmieter und den Vermieter. Eine bevollmächtigte Person kann den Vertrag für eine Partei schließen; die Vertretung sollte erkennbar und nachweisbar sein. Bloßes Mitwohnen macht jemanden grundsätzlich noch nicht zum Vertragsmieter. Bei mehreren Mietern hilft eine ausdrückliche Regelung der gesamtschuldnerischen Haftung: Ein Auszug allein beendet die Vertragsstellung nicht.

Beschreibe Adresse, Lage im Gebäude, Räume, Wohnfläche und mitvermietete Flächen. Trenne alleinige Nutzung von Mitbenutzung. Eine Einbauküche sollte mit Inventarliste und Zustand erfasst werden. Die Bezeichnung als „kostenlos überlassen“ beseitigt nicht automatisch die Instandhaltungspflichten für eine tatsächlich mitvermietete Küche. Ausgangspunkt ist die Pflicht des Vermieters, den vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 BGB (öffnet in neuem Tab)).

2. Anfangsmiete prüfen und Auskünfte vorbereiten

Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung und Gesamtbetrag gehören getrennt in den Vertrag. Eine ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht dasselbe wie der Preis, den ein Inserat am Markt erzielen könnte. Ob die Mietpreisbremse gilt und welche Miete zulässig ist, musst du für das Objekt prüfen; unser Generator führt keine Mietspiegel- oder Zulässigkeitsberechnung durch.

Wenn du dich auf eine Ausnahme nach §§ 556e oder 556f BGB stützt, musst du die vorgeschriebene Auskunft unaufgefordert in Textform vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters erteilen. Das betrifft etwa bestimmte Fälle einer höheren Vormiete, Modernisierung oder Neubauausnahme. Die erforderlichen Tatsachen müssen zutreffen und belegbar sein (§ 556g BGB (öffnet in neuem Tab)). Mehr dazu: Mietpreisbremse für Vermieter.

3. Gesetzliche Mieterhöhung oder Indexmiete wählen

„Unbefristet“ beschreibt die Dauer des Vertrags. Die Art der Mietentwicklung ist eine eigene Entscheidung.

Die Indexmiete muss schriftlich vereinbart werden. Im Nunc-Generator ist der Index für den Monat des Mietbeginns der Ausgangspunkt. Nach einer Anpassung werden der dabei verwendete Index und die angepasste Miete zur neuen Grundlage. Die Miete bleibt grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert; gesetzlich zulässige Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB sind ausgenommen.

Eine Indexanpassung wird in Textform mit Indexänderung und neuer Miete oder Änderung in Euro geltend gemacht. Die geänderte Miete wird ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang geschuldet. Modernisierungserhöhungen sind eingeschränkt; die Mietpreisbremse gilt für die Ausgangsmiete (§ 557b BGB (öffnet in neuem Tab)). Eine Staffelmiete verlangt schriftlich vereinbarte Eurobeträge mit mindestens einem Jahr unveränderter Miete; die Mietpreisbremse gilt auf jeder Stufe (§ 557a BGB (öffnet in neuem Tab)).

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4. Kündigungsverzicht bewusst vereinbaren

Ein gegenseitiger Kündigungsverzicht kann kurzfristigen Mieterwechsel begrenzen. Er bindet aber auch den Vermieter, insbesondere bei einer ordentlichen Eigenbedarfskündigung. Gesetzliche außerordentliche und Sonderkündigungsrechte bleiben erhalten. Ein Kündigungsverzicht ist keine Befristung: Der Vertrag endet nach der Bindung nicht automatisch.

Unser Generator bietet 12 oder 24 Monate ab dem tatsächlichen Vertragsschluss, jeweils bis zum Ende des berechneten Monats. Bei Vertragsschluss am 15. Oktober 2026 und 12 Monaten Bindung ist das früheste ordentliche Vertragsende der 31. Oktober 2027. Eine Kündigung kann schon vorher unter Einhaltung der gesetzlichen Frist für diesen Termin erklärt werden. Trage das Datum ein, an dem der Vertrag tatsächlich mit allen Parteien zustande kommt, und kontrolliere das Ergebnis vor der Unterschrift.

Bei formularmäßigen Vereinbarungen darf die Bindung grundsätzlich vier Jahre von Vertragsschluss bis zum frühestmöglichen Vertragsende nicht überschreiten; besondere Umstände können zusätzliche Grenzen setzen (BGH VIII ZR 86/10 (öffnet in neuem Tab)). Für eine echte Befristung gelten andere Voraussetzungen: Befristeter Mietvertrag.

5. Kaution und Betriebskosten trennen

Eine Geldkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist bei Mietbeginn fällig. Sie wird getrennt vom Vermietervermögen angelegt; die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 BGB (öffnet in neuem Tab)).

Betriebskosten müssen wirksam umgelegt sein. Unser Muster verweist auf die üblichen Kategorien der BetrKV. Sonstige umlagefähige laufende Kosten, etwa bestimmte Wartungsleistungen, sind konkret zu benennen. Reparaturen und Verwaltung bleiben ausgeschlossen. Eine WEG-Abrechnung kann auch nicht umlagefähige Positionen enthalten; gleiche außerdem den vertraglichen Verteilerschlüssel ab (§ 1 BetrKV (öffnet in neuem Tab), § 556a BGB (öffnet in neuem Tab)).

6. Renovierung und Kleinreparaturen richtig regeln

Bei unrenovierter Übergabe ohne angemessenen Ausgleich lässt sich die laufende Renovierungspflicht nicht wirksam per Formular auf den Mieter übertragen (BGH VIII ZR 185/14 (öffnet in neuem Tab)). Das Nunc-Muster überträgt Schönheitsreparaturen nur bei tatsächlich renovierter Übergabe. Ein angekreuztes Feld ersetzt nicht den tatsächlichen Zustand. Dokumentiere ihn im Übergabeprotokoll, möglichst mit Fotos.

Kleinreparaturen betreffen nur Teile, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Die Klausel braucht angemessene Einzel- und Jahresgrenzen. Im Generator sind 100 EUR und 6 % voreingestellt; das sind keine gesetzlichen Grenzwerte oder Wirksamkeitsgarantie. Bei einer Rechnung über der Einzelgrenze entfällt nach der Klausel die Beteiligung vollständig. Die Beauftragung bleibt beim Vermieter.

7. Nutzung, Zutritt und Anlagen abstimmen

Ein Untervermietungsvorbehalt muss die gesetzlichen Ansprüche des Mieters wahren (§ 553 BGB (öffnet in neuem Tab)). Über Hunde und Katzen wird im Einzelfall entschieden. Bauliche Veränderungen können eine Erlaubnis erfordern, wobei insbesondere die gesetzlichen Ansprüche nach § 554 BGB (öffnet in neuem Tab) bestehen bleiben.

Für Besichtigungen braucht der Vermieter einen konkreten sachlichen Grund und eine angemessene Abstimmung; ein allgemeines regelmäßiges Kontrollrecht ist nicht vorgesehen. Bei der Rückgabe helfen dokumentierte Zählerstände, Schlüssel und Zustand. Eine Unterschrift sollte keine unzutreffenden oder noch streitigen Feststellungen bestätigen.

Der Generator fügt Hausordnung, Kücheninventar und Übergabeprotokoll nicht automatisch bei. Stelle die genannten Anlagen zusammen und beseitige Widersprüche, etwa zwischen beauftragter Treppenhausreinigung und einer zusätzlichen Reinigungspflicht im Anhang.

8. Vor der Unterzeichnung prüfen

• Stimmen Parteien, Wohnung, Beträge und Daten? Sind alle Platzhalter aufgelöst?
• Passen Mietmodell und Kündigungsverzicht zu deiner Vermietung?
• Sind alle referenzierten Anlagen vorhanden und widerspruchsfrei?
• Wurden erforderliche Auskünfte und der Energieausweis tatsächlich rechtzeitig vorgelegt beziehungsweise übergeben?
• Können alle Parteien den vollständigen Vertrag einschließlich Anlagen in der erforderlichen Form schließen?

Ein vollständiger PDF-Export ist keine Unterschrift und keine rechtliche Freigabe. Freitexteinträge können weiterhin Formularbedingungen sein. Zu besonderen Formanforderungen findest du mehr im Beitrag Mietvertrag digital unterschreiben.

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