Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist ist die gesetzlich oder vertraglich bestimmte Zeit, die zwischen dem Zugang einer ordentlichen Kündigung und dem Ende des Mietverhältnisses liegen muss. Für Wohnraum regelt sie § 573c BGB: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig – im Ergebnis eine Frist von knapp drei Monaten. Für den Vermieter verlängert sie sich nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate, also auf sechs beziehungsweise neun Monate – im Fall des § 573a BGB kommen jeweils drei Monate hinzu, also bis zu zwölf; für den Mieter bleibt sie unabhängig von der Mietdauer bei drei Monaten – nur bei Altverträgen, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, gilt eine individuell vereinbarte Frist fort (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB). Vereinbarungen, die die Frist zum Nachteil des Mieters verändern, sind unwirksam; eine kürzere Frist zugunsten des Mieters ist zulässig.^[1] Zwei Sonderfälle kennt das Gesetz: Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, kann eine kürzere Frist vereinbart werden, und bei einem vom Vermieter überwiegend möblierten Zimmer in seiner selbst bewohnten Wohnung ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig – nicht aber, wenn das Zimmer dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt überlassen ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).^[2]

Die drei Werktage am Monatsanfang heißen Karenzzeit. Der Samstag zählt dabei als Werktag; fällt der dritte Werktag selbst auf einen Samstag, ist nicht abschließend geklärt, ob § 193 BGB den Zugang am folgenden Montag noch genügen lässt – der Bundesgerichtshof hat die Frage offengelassen.^[3][4] Maßgeblich ist der Zugang der Kündigung beim Empfänger, nicht das Datum des Schreibens. Die Kündigung selbst bedarf der Schriftform.^[5]

Was für Vermieter zählt

Die Frist ist asymmetrisch: Der Mieter kann bei einem unbefristeten Mietvertrag jederzeit ohne Grund mit drei Monaten kündigen, sofern kein wirksamer Kündigungsausschluss vereinbart ist (beim wirksam befristeten Zeitmietvertrag ohne Kündigungsvorbehalt gar nicht, siehe unten) – formularvertraglich hält der Bundesgerichtshof einen beidseitigen Ausschluss bis zu vier Jahren für zulässig – gerechnet vom Vertragsschluss bis zum ersten möglichen Vertragsende, nicht vom Mietbeginn; ein längerer Ausschluss ist insgesamt unwirksam^[6]; der Vermieter braucht für die ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf – ausgenommen bei den oben genannten Sonderfällen des § 549 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB (Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch, überwiegend möbliertes Zimmer in der Vermieterwohnung), für die § 573 BGB gar nicht gilt (ebenso wenig gilt er nach § 549 Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 3 BGB für Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen – aber nur, wenn der Mieter bei Vertragsschluss auf diese Zweckbestimmung und den Ausschluss der Schutzvorschriften hingewiesen wurde –, und für Studenten- und Jugendwohnheime^[2]), und in den zwei Fällen des § 573a BGB: einer Wohnung in einem selbst bewohnten Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen und Wohnraum innerhalb der selbst bewohnten Wohnung, der nicht schon nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB vom Mieterschutz ausgenommen ist – hier unabhängig davon, wie viele Wohnungen das Haus hat; dort erlaubt § 573a BGB die Kündigung ohne berechtigtes Interesse, verlängert dafür aber die Frist um drei Monate und verlangt, dass das Kündigungsschreiben sich ausdrücklich darauf stützt^[7] – und muss mit der Mietdauer längere Fristen einhalten. Für die Planung heißt das: Kündigt der Mieter, haben Sie ab Zugang etwa drei Monate für Besichtigungen, Inserat und Abnahme; Kautionsabrechnung und Betriebskosten folgen nach der Rückgabe – den Ablauf ordnet Mieter hat gekündigt: Ablauf bis zur Neuvermietung. Nach einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach Modernisierung (§§ 558, 559 BGB) hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB, ebenso nach einer Modernisierungsankündigung – jeweils mit eigener Frist. Beim Zeitmietvertrag mit wirksamem Befristungsgrund ist die ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen, sofern der Vertrag sie nicht ausdrücklich vorbehält; dort endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Zeit.^[8]